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房企拿地逻辑进退:谁还在努力留守?要退出地产江湖吗?

放大字体  缩小字体 发布日期:2016-11-28  来源:商通网  作者:本站原创  浏览次数:5
核心提示:房企拿地逻辑进退,谁还在努力留守?是退出地产江湖,还是继续活着?这是房企在拿地过程中的重要思量。房企

房企拿地逻辑进退,谁还在努力留守?是退出地产江湖,还是继续活着?这是房企在拿地过程中的重要思量。

对于当前房企拿地能否算得过来账这一问题,21世纪经济报道记者采访了多位房企高管。他们普遍的回复是,“算不过来账。有赌的成分,主要赌政策。”

对赌,是房地产行业多年来践行的生态观。适者生存,不适者最终被淘汰。所以,近年来房地产行业中百强房企的市场占有率越来越高。

中原地产研究中心做了一项统计:截至11月23日,在出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿的房企合计达到37家,合计拿地金额达9108亿,合计建筑面积为8066.7万平方米,平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加42.8%。从房企拿地金额、数量,到高价地出现频次,都刷新了历史最高纪录。

“部分企业拿地金额远超销售额,压力很大。我不知道他们是怎么算过来账的。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者说。

房企账本

多位开发商高管向21世纪经济报道记者表示,当前拿地其实算不过来账。只有一家房企声称,“只要拿到的土地,都是算得过来账的,并且利润很好。”但该人士拒绝回复,在拿地账本中,他们对房价上涨预期对赌了多少空间?他表示,这是机密。

兰德咨询总裁宋延庆感慨称,“规模性房企算土地账,虽然也算单项目的成本利润,但也算并表总账,有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法,是真不太了解房企。”

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“如果我们看当前的房价和当地地价比,这是算不过账的。绝大部分是对赌未来预期。”

在近期一次论坛上,欧阳捷曾主持一场题为“长三角土地有多贵?”的对话。欧阳捷问:是拿到地更焦虑,还是拿不到地更焦虑?三位开发商的一致回答是:拿不到地更焦虑。

欧阳捷认为,开发商拿地主要是绝处逢生和对赌未来。“股东焦虑是因为没有成长,董事会焦虑是因为没有业绩,员工焦虑是因为没有前途。”

对于如何算账,欧阳捷举了一个例子。“比如,一块土地地价是五万(指每平方米价格,以下均同),一般建安成本只要5000元,税费成本要占到三分之一。另外,房子上市后不能是毛坯房,还需要装修成本。综合下来,至少要卖到八万,卖不到就会亏本。这样开发商就必须对赌未来房价上涨约60%。所以,很多房企实际在对赌未来房价每年上涨30%,但是否能达到这一涨幅?大家的对赌方式是,两年涨不到,可以等三年。”

欧阳捷称,开发商的逻辑是,热点城市无地可供,甚至各个城市都是减量化的政策。所以,房价和地价就会一直往上走。

京投银泰总裁高一轩也对21世纪经济报道记者说,当前房企拿地有赌的成分,主要在赌政策。

融创中国董事长孙宏斌的看法是:“即使在下行期,中国大的经济发展趋势并没有发生变化,投资的逻辑和规则也没有发生变化,所以即便经济下行压力较大,依然可以在国内找到发展机遇,始终看好国内的房地产发展。”

拿地逻辑进退

谁还在努力留守?中原地产统计显示,今年以来截至11月23日,在出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿的房企合计达37家。这些房企在这22个城市合计获得土地532宗,其中溢价率超过100%的地块达112宗(总价超10亿的单宗地块达72宗),占全国地王总数的接近30%。

张大伟认为,从数据上看,融信、信达等年销售额在200亿元左右的企业,拿地金额已相当于17-18个月的销售金额,这都属于非常激进的房企。

在张大伟看来,由于土地成本普遍上涨幅度达50%,房价预期涨幅起码也要在50%,甚至很多已经翻倍。拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期对于土地市场走势,实际上存在不同的判断。拿地房企更多是出于补库存的导向,同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市,也会在土地出让过程中出现高溢价,这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。

严跃进补充道,不拿地的房企,也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企,实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合,即有相对多的资金,这时买地产股比购地显然更划算,所以近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企,则更希望做轻资产或准房地产项目,比如商业零售业经营业务等。

市场将愈发集中

每轮调控低谷期都是房企战斗力的转折点。

严跃进认为,近期融资层面收紧,很多房企对拿地还是不拿地都存在很多分歧。当然,销售市场虽然有所降温,但不至于断崖式下跌,而且对比过去十年发展水平,预计2017年销售数据并不会很糟糕,甚至个别月份还会有惊喜地反弹,所以很多房企依然会在徘徊一两个月后继续进入土地市场。

孙宏斌的判断是,房地产行业的趋势是集中度越来越高。目前行业前一百名房企的市场占有率约在40%,相信5-10年后会集中在超过70%,前十名的占有率会到达百分之二三十。未来小公司将不断被大公司收购。截至今年10月底,房地产销售规模已经达到9万亿,而到10万亿规模后便很难再高速增长。

克而瑞研究显示,房地产行业规模化愈发凸显。从前10月销售表现来看,预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家,2000亿规模的房企有望2-3家,3000亿有可能会出现3家。华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛;恒大、万科成为今年首次突破3000亿大关的房企,碧桂园今年以来销售增长十分强劲,不排除在年前也有突破3000亿的可能。

“未来的趋势就是,百强房企的市场份额会占到50%;一二线市场份额也会占到50%。”欧阳捷称。

很多房企对拿地还是不拿地都存在很多分歧。房地产行业的趋势是集中度越来越高。

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